Fundament eines jeden Hausbaus – Hypothekendarlehen
Das Hypothekendarlehen gilt gemeinhin als größte finanzielle Belastung, die man in seinem Leben eingeht. Viele achten deshalb mittlerweile auf einen umfassenden Zinsvergleich, denn auch geringe Zinsunterschiede können zu deutlichen Einsparungen führen. Bei der Tilgung dagegen ist das Kostenbewusstsein noch nicht so weit verbreitet, obwohl sich hier ebenfalls ein enormes Einsparpotenzial ergibt.
Klassische Tilgung nach Tilgungsplan
In der Regel wird für ein Hypothekendarlehen ein Tilgungsplan aufgestellt. Dieser sagt aus, wie sich die monatliche Rate, die an die Bank zu zahlen ist, zusammensetzt. Dabei wird von einer gleichbleibenden Rate über die gesamte Laufzeit ausgegangen, der Zinsanteil dieser sinkt im Laufe der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt. Demnach ist auch häufig von einer anfänglichen Tilgung die Rede. Diese wird mit mindestens einem Prozent angesetzt.
Gerade in Zeiten niedriger Zinsen sollte jedoch nach Möglichkeit eine höhere Tilgung vereinbart werden, da diese nicht nur zur schnelleren Schuldenfreiheit, sondern auch zu geringeren Zinsbelastungen führt.
So lassen sich Zinsen und damit Geld in hohem Maße einsparen. Ein Beispiel macht dies deutlich:
Darlehenssumme 100.000 Euro
Zinssatz 4,25 %
Tilgungssatz
a)1,00 %
b) 2,00 %
Dauer bis zur Schuldenfreiheit
a) 39 Jahre und 2 Monate
b) 26 Jahre und 10 Monate
Gesamtkosten des Darlehens
a) 205.202 Euro
b) 167.860 Euro
Der Unterschied in der Monatsrate beläuft sich auf 83,33 Euro. Die Ersparnis liegt dagegen bei 37.342 Euro.
Flexible Rückzahlung vereinbaren
Wer noch mehr Zinsen und Geld sparen will, kann zudem eine flexible Rückzahlung vereinbaren. Sie wird auch als Sondertilgung bezeichnet und ermöglicht es, zusätzliche Gelder zur schnelleren Rückzahlung des Hypothekendarlehens zu verwenden. Das können beispielsweise Prämienzahlungen, die Auszahlung von Überstunden oder eine Erbschaft sein.
Sondertilgungsrecht vereinbaren – diese Möglichkeiten gibt es
Wer ein Sondertilgungsrecht vereinbaren möchte, hat verschiedene Möglichkeiten. Grundsätzlich ist beispielsweise eine Sondertilgung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist denkbar. Bevor also die Anschlussfinanzierung aufgenommen wird, kann mit angesparten Geldern die Darlehenssumme verringert werden. Danach kann man sich entscheiden, die bisherige Rate beizubehalten und so schneller schuldenfrei zu werden oder aber eine niedrigere Rate zu vereinbaren, die allerdings den Rückzahlungszeitraum wieder verlängert.
Wird nach Ablauf der Zinsbindung von zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung gesucht, kann diese schon aufgrund der gesunkenen Darlehenssumme durch die Sondertilgung günstiger ausfallen.
Wie wirkt sich die Sondertilgung aus? – Ein Rechenbeispiel
Doch wie wirkt sich die Sondertilgung tatsächlich auf das eigene Hypothekendarlehen aus? Bei dieser Betrachtung soll folgendes Rechenbeispiel helfen:
Darlehenssumme 100.000 Euro
Zinssatz 3 %
Tilgungsrate 2 %
Sondertilgung 10.000 Euro nach fünf Jahren
Restschuld nach zehn Jahren
a) Mit Sondertilgung 64.770,13 Euro
b) Ohne Sondertilgung 76.709,76 Euro
Die Sondertilgung führt hier also zu einer um 11.939,63 Euro verringerten Restschuld. Diese liegt somit noch niedriger als die eingesetzte Sondertilgung ausfiel.
Anschlussfinanzierung mit 4 % Zinssatz nach zehn Jahren Zinsbindungsfrist
a) Mit Sondertilgung Gesamtlaufzeit = 26 Jahre Gesamtkosten = 142.108,80 Euro
b) Ohne Sondertilgung Gesamtlaufzeit = 31 Jahre Gesamtkosten = 152.905,95 Euro
Ergebnis einer Sondertilgung Berechnung – Hypothekenrechner von https://www.kreditvergleichonline.de/hypothekenrechner/
Hier zeigt sich, dass man durch die Sondertilgung nicht nur schneller schuldenfrei ist, sondern im Beispiel auch noch 10.797,15 Euro weniger zahlen muss. Somit übersteigt die Einsparung durch die einmalige Sondertilgung nach fünf Jahren die Höhe dieser Sondertilgung nochmals.
Grund dafür ist der, dass die Sondertilgung zur Verringerung der Restschuld führt. Dadurch wiederum fallen Zinsen auf eine geringere Restschuld an und es lassen sich Zinskosten sparen.
Vor- und Nachteile einer Sondertilgung
Die Vorteile der Sondertilgung liegen also auf der Hand. Angesichts niedriger Kapitalmarktzinsen lohnt es derzeit kaum, Gelder anzulegen. Werden diese in das Hypothekendarlehen eingezahlt, verringert sich die finanzielle Belastung durch selbiges.
Allerdings kostet die Sondertilgung in aller Regel auch. Denn die Banken können zusätzliche frühere Kreditrückzahlungen am Kapitalmarkt nicht so schnell kompensieren. Deshalb werden üblicherweise Zinsaufschläge für Sondertilgungen verlangt. Diese belaufen sich auf 0,10 bis 0,25 Prozentpunkte, wenn eine zehnprozentige Sondertilgung vereinbart wird. Bei einer komplett beliebigen Tilgung können die Zinsaufschläge ein halbes Prozent und mehr betragen. Allerdings gibt es eine günstige Alternative, die beim Hypothekenvergleich schnell deutlich wird: In vielen Fällen gibt es nämlich eine Sondertilgung bis zu fünf Prozent pro Jahr als kostenlose Beigabe zum Hypothekendarlehen. Damit können bei einem Darlehen über 100.000 Euro im ersten Jahr schon 5.000 Euro zur Sondertilgung eingesetzt werden.
Allerdings ist Obacht geboten. Viele Banken erlauben Sondertilgungen nämlich erst ab einer Mindestsumme, etwa von 2.000 oder 5.000 Euro. Wer weniger Geld für die Sondertilgung zur Verfügung hat, kann diese nicht durchführen. Da das Recht aber nicht aufs nächste Jahr übertragen werden und somit beispielsweise zehn Prozent Sondertilgung geleistet werden können, bleibt man auf seinem Geld „sitzen“.
Fazit zur Tilgung von Hypothekendarlehen
Insgesamt lässt sich also sagen, es gibt zwei wichtige Punkte bei der Tilgung von Hypothekendarlehen:
1. Hohe Tilgungsrate vereinbaren = Reduzierung der Laufzeit und der Zinsbelastung
2. Sondertilgungsrecht vereinbaren = Reduzierung von Laufzeit und Zinsbelastung durch zusätzliche, unregelmäßige Einnahmen, die ins Darlehen investiert werden
